פסק-דין בתיק ת"א 5394/03

1.         הנתבע 1 הינו בעלים של נכס ברח' אגריפס 24 ירושלים ובו בין היתר מסעדה. התובע שכר המקום בשנת 1995 וניהל בו מסעדה בשם "החברים של סרג'יו". השכירות היתה חופשית ומדי כמה שנים נחתם חוזה שכירות חדש, האחרון בהם בשנת 2001 לתקופת שכירות עד 31.12.05. בתאריך 6.6.02 שלחו הנתבעות 2, 3 לתובע הודעה על הפקעת חלק משטח המסעדה וכי עליו לפנותה. התובע החל במו"מ עם הנתבעות 2, 3 וביום 20.11.02 פינה המסעדה בלוא תאום עם מי מהנתבעות ומסר המפתחות לנתבע 1. התובע שכר מסעדה חלופית ברח' יעבץ בירושלים.

בחלוף שנה, בחודש נובמבר 2003, שילמו הנתבעות 2, 3 לנתבע 1 פיצויי הפקעה עבור הנכס, הן עבור זכות הבעלות והן עבור זכות החזקה. זמן קצר לאחר מכן הגיש התובע תביעה זו. לטענתו, הוא זכאי לקבל מהנתבעות 2, 3 פיצויים עבור הפקעת זכות החזקה, הוצאות הפינוי והפסדי ההכנסה שנגרמו לו, ומהנתבע 1 בגין כך שקיבל במקומו פיצוי עבור זכות החזקה וההשקעות שהשקיע בנכס ועשה בכך עושר ולא במשפט.

2.         לבקשת הצדדים, הדיון בתביעה פוצל, ובשלב הראשון נדונה זכותו של התובע לקבל פיצויי הפקעה או פיצויים אחרים ממי מהנתבעות. בהחלטה מיום 31.5.05 נקבע כי התובע לא איבד את זכותו לפיצויי פינוי או פיצויי החזקה לתקופה קצובה, וכי החלוקה המדויקת בין הנתבעים תתברר לפי ראשי הנזק ושעור הנזק שיוכיח התובע, ובשלב שני זה, יקבע עד כמה תרמה התנהגות והתנהלות התובע לנזק או מנעה הקטנתו.

            בנושא שומת הנזק השמיעו הצדדים עדים, הגישו מסמכים וכן חוות דעת של שמאים, שאף העידו בבית המשפט. השמאית מטעם התובע מצאה כי סכום הפיצויים הראוי הינו 198,368 דולר שהם למעלה מ- 900,000 ש"ח. השמאי מטעם הנתבעות 2,3 מצא כי סכום הפיצויים הינו 40,000 ש"ח. חרף פער בלתי סביר זה לא מצאתי לנכון למנות שמאי מטעם בית המשפט, שכן חישובי הנזק מבוססים בעיקרם על שאלות שעל בית המשפט להכריע בהן.

3.         טרם דיון בראשי הנזק להן טוען התובע, אציין מספר עקרונות רלוונטיים לענייננו:

א.         מטרת הפיצויים הינה להעמיד את בעל הזכות במצב דומה אלמלא ההפקעה. קרי, הפיצוי נועד לרכוש זכות חדשה דומה ככל האפשר לזו שהיתה בידו, בבחינת החזרת המצב לקדמותו (ראה, קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, עמ' 333).

ב.         אין להפלות בין בעלי זכויות באותו נכס, ואם הרשות המפקיעה מפצה מקצת בעלי הזכויות על פי אמות-מידה שונות מאלה שנקבעו בחוק, יש לפצות על יסוד אותן אמות מידה גם בעלי זכויות אחרים ( קמר, שם, 334).

ג.          שוכר זכאי לפיצויים בעד מותר התקופה ממועד נטילת החזקה ועד תום המועד הקבוע בחוזה השכירות. ציפיה של השוכר כי השכירות תוארך בתום התקופה אינה מזכה בפיצוי נוסף, אלא אם מדובר בקשר ארוך טווח שהתחדש מעת לעת ואלמלא ההפקעה לא היתה סיבה נראית לעין שתקופת השכירות תחודש פעם נוספת ( קמר, שם, עמ' 402, 404).

ד.         שוכר זכאי להפרשי שכירות, אם קיימים כאלה, בין המקום החדש למופקע ( קמר, שם, 403).

ה.         אם הופקע רק חלק מהנכס המוחזק בידי השוכר הוא זכאי לפיצוי יחסי, אלא אם כן נפגעה מטרת השכירות ( קמר, שם, 404). במקרה שלפנינו הופקע רק חלק ממבנה המסעדה אלא שבחלק זה שכן המטבח, לפיכך ברור כי נפגעה מטרת השכירות ואין לדבר על פיצוי יחסי.

ו.          כאשר מופקע עסק חי קמה זכות לפיצויים גם בגין הפסד רווחים ומוניטין, לפי הנסיבות הספציפיות של המקרה. באשר למוניטין, יש להבחין בין מוניטין הקשור לבעל העסק עצמו העובר עמו ממקום למקום, לבין מוניטין הצמוד לעסק במיקום מסוים.

חישוב הפיצוי יערך לפי הרווח ברוטו לפני ניכוי מס הכנסה ( קמר, שם       3-411).

ז.          השוכר זכאי להוצאות העברה, התקנת ציוד חדש והוצאות פרסום. אולם יש להביא בחשבון לגבי שוכר, כי ממילא היה נזקק להוצאות אלה בתום תקופת השכירות ( קמר, שם, עמ' 414-420 והערה 275).

ח.         על פי הוראת סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות, כפי שפורש בפסיקה, הנתונים שמסר התובע בדו"חות שהגיש למס הכנסה הם מחייבים והוא מנוע מלטעון שווי גבוה יותר, אם כי פרשנות זו אינה חד משמעית ( קמר, שם, 1-440 והערה 37).

ט.         כיוון שעניננו בפיצויים יש להחיל גם בפיצוי הפקעה עקרונות מקובלים של הקטנת נזק ואשר תורם. שני עקרונות אלה נדונו לאחרונה בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 7.3.05 ע"א 6581/98 זאבי נ' מ"י, תקדין עליון 2005(1).

4.         התובע פרט בתביעתו ששה ראשי נזק. להלן אתייחס לכל אחד בנפרד. הסכומים בכתב התביעה נקובים בדולרים.

5.         תביעה בסך 20,000 דולר בגין אבדן יחסי של השקעה בשיפוץ החנות בשנים  1995, 1999: התובע טוען כי השקיע במסעדה סכומי כסף גדולים מתוך ציפיה לשכור המקום לתקופה ארוכה ולפחות עד תום תקופת השכירות החוזית, סוף שנת 2005. התובע העיד כי השקיע בשיפוצים בשנת 1995 50,000 דולר ובשנת 1999 50,000 דולר נוספים (סעיפים 6, 7 לתצהירו). להוכחת השקעותיו התובע צרף לתצהיריו קבלות על סכומים זעומים, אלפי שקלים בלבד. לדבריו עיקר ההשקעה היה בעבודה ולא בחומרים ועל כך לא קיבל קבלות.

            השמאית מטעם התובע, הגב' דבורה בדיחי, העריכה כי עלות השיפוץ בשנת 1995 היתה 34800 דולר ואילו בשנת 1999 30,000 דולר.

            על פי דו"חות שהגיש התובע למס הכנסה, השקעותיו בשיפוצים בנכס היו קטנות יותר: בשנת 1995 25,357 ש"ח ובשנת 1999 45,515 ש"ח (ראה נספח 'פחת' למוצג נ/6). יש להעדיף הסכומים הנקובים בדו"חות אלה משני טעמים: האחד, כאמור בסעיף 3(ח) לעיל, הדווח לשלטונות המס מחייב את התובע. שנית, מדובר בהוצאות אותן מנכים מהכנסות המסעדה ויש להניח כי לתובע היה אינטרס דווקא להגדיל סכום זה ולבססו כיאות. לפיכך סכומי ההשקעות בשיפוצים הם כאמור לעיל בדו"חות ההכנסה.